토지 소유자가 용도에 맞게 사용하지 않는 즉, 사업용으로 사용하지 않는 토지를 비사업용 토지라고 합니다. 예를 들면 농사를 짓지 않는데 농지를 보유하거나, 도시에 살면서 임야를 보유하거나, 빈 땅 나대지 상태로 있는 토지 등을 말합니다.

◆비사업용 토지로 판단하는 방법

소득세법 제104조의3 비사업용 토지의 범위와 시행령 168조의6 비사업용 토지의 기간 기준 등에 명시되어 있습니다.

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첫째, 농지는 일정기간 재촌¹⁾과 자경²⁾을 해야 합니다. 여기서 일정기간이란 토지를 팔기 직전의 3년 중에서 2년 이상을 사업용으로 사용하거나, 직전 5년 중에서 3년 또는 토지 보유기간의 60% 이상을 말합니다.

둘째, 임야라면 자경요건은 없고 임야근처에 거주해야 하는 재촌요건만 있습니다. 기간은 마찬가지로 팔기 직전의 3년 중에서 2년 이상을 사업용으로 사용하거나 직전 5년 중에서 3년 또는 토지 보유기간의 60%이상 기간 동안 임야소재지에 살았으면 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다.

셋째, 대지는 토지 위에 건물을 짓거나 주차장 사업 등 생산활동에 이용해야 사업용 토지로 인정됩니다. 대지 위에 아무것도 없는 나대지 상태라면 비사업용 토지로 분류됩니다.

넷째, 위에 살펴본 사업용 토지 요건에 충족되지 않더라도 일정 사유에 해당하면 사업용 토지로 인정됩니다. 상속받은 농지는 부모의 사망일로부터 5년 내 팔면 사업용 토지에 해당하여 양도소득세가 과세됩니다. 부모님이 8년 이상 재촌자경한 농지, 임야, 목장 용지는 상속받은 경우에도 사업용 토지에 해당합니다. 직접 농사를 짓고 있지 않아도 부모님한테 상속받은 농지라면 사업용 토지로 인정받을 수도 있기 때문에 중요한 사항입니다.

◆비사업용 토지의 세법상 처리

첫째, 비사업용 토지는 사업용 토지와 마찬가지로 장기보유특별공제는 가능합니다. 즉, 보유기간이 길수록 공제율도 증가합니다.

둘째, 적용세율은 기본세율에 10%가 가산되어 적용됩니다. 다음의 표를 보시면 모든 과세표준 구간에서 세율이 상승됨을 알 수 있습니다.

비사업용 토지는 모든 토지에 대해 구체적으로 사업용 요건을 두고 있어서 비사업용에 해당되지는 않는지 살펴봐야 합니다. 만일 비사업용 토지에 해당된다면 중과세가 적용되므로 사업용 요건에 맞게 대비책을 세워야 합니다. 예를 들면 나대지의 경우 창고를 짓거나 주차장, 하치장으로 활용하는 방법으로 사업용으로 인정받을 수 있습니다.

건물을 세울 수도 있으나 건물을 지으려면 적게 들어도 수천만 원이 듭니다. 만약 임대수익 등으로 건설비를 뽑을 수 있다면 상관없지만 그동안 방치된 대지는 입지가 좋지 않아 기대한 목적을 달성하기 어려운 경우가 많습니다. 따라서 창고를 짓거나 주차장, 하치장으로 이용한다면 건물을 짓는 것보다 저렴한 비용으로 사업용 토지로 전환을 기대해 볼 수 있습니다.